Préparer un dossier complet pour un financeur islamique

Pourquoi un financeur islamique examine le dossier de près

Comme le fournisseur devient acheteur, bailleur ou copropriétaire du bien, il doit connaître à la fois le client et l'actif. Il reste soumis aux obligations canadiennes de vérification d'identité et de lutte contre le blanchiment, ce qui explique des demandes parfois détaillées.

Identité et statut au Canada

Une pièce avec photo, comme un passeport ou un permis de conduire, est demandée pour chaque emprunteur. S'y ajoute une preuve de statut : citoyenneté, carte de résident permanent ou permis de travail en cours de validité, avec sa date d'expiration bien visible.

Revenus d'emploi : les quatre pièces classiques

Pour un salarié, on attend une lettre de l'employeur indiquant poste, ancienneté et salaire, des talons de paie récents, les feuillets T4 et les avis de cotisation de l'Agence du revenu du Canada pour les deux dernières années, qui confirment le revenu déclaré.

Le cas particulier du revenu autonome

Le travailleur autonome fournit généralement ses déclarations T1 complètes et ses avis de cotisation sur deux ans, et parfois des états financiers ou des statuts d'entreprise. Notre guide du financement halal pour travailleurs autonomes précise ce que regardent les fournisseurs.

Prouver d'où vient la mise de fonds

Les fournisseurs veulent voir l'apport s'accumuler sur les relevés bancaires, souvent sur environ trois mois. Tout dépôt important et inhabituel doit être expliqué par un document : vente d'un bien, transfert d'un placement, remboursement ou don familial.

La lettre de don d'un proche

Quand un parent participe à l'apport, une lettre signée confirme qu'il s'agit d'un don sans remboursement, avec le montant et le lien familial. Le fournisseur exige aussi la preuve du dépôt des fonds dans le compte de l'acheteur avant la clôture.

Arriver de l'étranger : traductions et références

Le nouvel arrivant peut joindre une lettre de référence d'une banque étrangère et des relevés traduits par un traducteur agréé. Notre page sur le financement halal des nouveaux arrivants décrit les assouplissements possibles et leurs limites.

Dettes, pensions et consentement au crédit

Il faut déclarer cartes, prêts auto, marges et pensions alimentaires, relevés à l'appui. Le client signe aussi une autorisation permettant au fournisseur de consulter son dossier chez Equifax ou TransUnion, ce qui confirme les engagements et l'historique de paiement.

Les pièces qui décrivent le bien financé

Pour un achat immobilier, le fournisseur demande l'offre d'achat acceptée, la fiche descriptive, l'évaluation et, au Québec, le certificat de localisation. Ces documents établissent la valeur du bien, ses limites, ses servitudes et sa conformité aux règles municipales.

Copropriété : les documents du syndicat

Pour un condo, le fournisseur examine la santé de la copropriété : déclaration de copropriété, états financiers, fonds de prévoyance et procès-verbaux. En Ontario, on parle du certificat d'information, qui révèle les cotisations spéciales et les litiges éventuels.

Ce qui s'ajoute à l'étape de la clôture

Avant la signature finale, le notaire ou l'avocat réunit la preuve d'assurance habitation ou de takaful, les rajustements de taxes et les pièces d'identité originales. Notre fiche sur le rôle du notaire en financement islamique détaille cette étape.

Combien de temps les pièces restent valables

Un talon de paie ou un relevé trop ancien sera redemandé, surtout si la clôture tarde. Garder un dossier numérique à jour évite des allers-retours. Les critères appliqués à ces pièces sont expliqués dans notre page sur l'admissibilité au financement halal.

Monter son dossier pièce par pièce

1. Créer un dossier numérique par emprunteur, avec identité, statut et coordonnées complètes de chacun.
2. Télécharger les avis de cotisation des deux dernières années depuis Mon dossier de l'Agence du revenu du Canada.
3. Demander à l'employeur une lettre récente précisant poste, date d'embauche, statut permanent ou non et salaire annuel.
4. Imprimer environ trois mois de relevés pour chaque compte contenant l'apport et annoter les dépôts inhabituels.
5. Réunir les relevés de toutes les dettes en cours et vérifier qu'ils concordent avec le dossier de crédit.
6. Ajouter les documents du bien dès l'offre d'achat acceptée, puis mettre à jour les talons de paie avant la clôture.

Ce que coûtent certaines pièces du dossier

Liste de contrôle à cocher avant l'envoi

• Passeport ou permis de conduire, et carte de résident permanent ou permis de travail
• Lettre d'emploi et deux talons de paie récents
• T4 et avis de cotisation des deux dernières années
• T1 générales et états financiers pour les travailleurs autonomes
• Relevés bancaires d'environ trois mois prouvant la mise de fonds
• Lettre de don signée si un proche contribue
• Offre d'achat acceptée et fiche descriptive du bien
• Certificat de localisation au Québec ou documents de copropriété

Ce qui fait traîner ou bloquer un dossier

• Envoyer des relevés bancaires incomplets ou recadrés, qui empêchent le fournisseur de suivre l'origine de la mise de fonds.
• Laisser un dépôt important sans explication écrite, ce qui déclenche des vérifications supplémentaires et retarde l'accord.
• Fournir un permis de travail qui expire bientôt sans preuve de renouvellement en cours, un point souvent bloquant.
• Omettre une dette, une marge de crédit ou une pension alimentaire qui apparaîtra de toute façon au dossier de crédit.
• Attendre la condition de financement de l'offre d'achat pour commencer à réunir les pièces, au risque de manquer le délai.

Questions courantes sur les pièces justificatives