Droits de mutation, impôt et taxes foncières dans un financement islamique

Deux familles d'impôts à distinguer avant d'acheter

Les taxes de transaction, comme les droits de mutation, se paient une fois à la clôture. Les impôts récurrents, comme les taxes foncières ou l'impôt sur un revenu locatif, reviennent chaque année. Une structure islamique peut modifier les deux.

Quand le titre change deux fois de mains : la taxe de transfert en double

Lorsqu'un financier achète le bien puis vous le revend, comme en murabaha, ou le garde à son nom, comme en ijara, la propriété peut changer de mains deux fois. Selon le montage et la province, la taxe de transfert peut alors être due deux fois.

Ontario et Toronto : taxe provinciale et taxe municipale cumulées

En Ontario, l'acheteur paie la taxe provinciale de transfert foncier, et Toronto ajoute une taxe municipale distincte. Le remboursement pour premier acheteur suppose en général que vous soyez acquéreur ; voyez notre page sur le financement halal en Ontario.

Québec : une taxe de bienvenue facturée par la municipalité

Au Québec, les droits de mutation immobilière, surnommés taxe de bienvenue, sont calculés par tranches sur la valeur du bien et facturés par la municipalité après l'achat. Certaines villes, dont Montréal, appliquent des taux plus élevés pour les tranches supérieures.

Colombie-Britannique : la property transfer tax et ses exemptions

La Colombie-Britannique perçoit une property transfer tax provinciale à chaque enregistrement de transfert. Des exemptions existent, notamment pour certains premiers acheteurs ou certains logements neufs, mais elles exigent que la personne admissible soit celle qui reçoit le titre.

Alberta : des frais d'enregistrement plutôt qu'une taxe de transfert

L'Alberta n'impose pas de taxe de transfert foncier comparable aux autres provinces. On y paie des frais d'enregistrement au registre des titres fonciers, beaucoup plus modestes, ce qui réduit l'enjeu d'un double transfert dans une structure islamique.

Ce que le budget fédéral de 2024 a annoncé, et ce qui reste à faire

Le budget fédéral de 2024 annonçait l'intention d'explorer des mesures pour élargir l'accès aux hypothèques halal, y compris d'éventuels changements fiscaux. Selon plusieurs analyses, aucune règle fiscale précise n'en a encore découlé ; vérifiez l'état actuel avant d'en tenir compte.

Résidence principale : qui est propriétaire aux yeux du fisc ?

L'exemption pour résidence principale suppose que vous soyez propriétaire du logement. Si le financier détient le titre légal, la plupart des montages prévoient que vous en êtes le propriétaire véritable, par fiducie ou par contrat. Faites confirmer ce point par un comptable avant la clôture.

Immeuble locatif : la part de profit est-elle déductible ?

Pour un immeuble locatif financé de façon halal, la question est de savoir si la marge de murabaha ou le loyer d'ijara peuvent être déduits comme coût de financement. Le traitement dépend des faits et des contrats ; un comptable professionnel agréé doit l'analyser.

Logement neuf : TPS, TVH et remboursements à surveiller

L'achat d'un logement neuf entraîne la TPS ou la TVH, avec des remboursements possibles pour habitations neuves. Si le financier achète d'abord auprès du constructeur, il faut déterminer qui peut demander ces remboursements, faute de quoi l'acheteur pourrait les perdre.

Taxes foncières et scolaires pendant la durée du contrat

Même lorsque le financier reste propriétaire inscrit, le contrat met presque toujours les taxes foncières, et au Québec les taxes scolaires, à la charge de l'occupant. Certains fournisseurs les perçoivent avec chaque versement mensuel, d'autres vous laissent les payer directement.

Garder les relevés et faire valider le montage par un professionnel

Conservez les relevés annuels qui séparent le capital, le profit ou le loyer, ainsi que les actes de transfert. Avant de signer, demandez à un comptable et à un notaire ou avocat d'examiner ensemble le montage fiscal proposé par le fournisseur.

Vérifier les conséquences fiscales d'un achat financé de façon halal

1. Demandez au fournisseur un schéma écrit indiquant qui détient le titre à chaque étape et combien de transferts sont prévus.
2. Transmettez ce schéma au notaire ou à l'avocat pour obtenir une estimation des droits de mutation selon votre province.
3. Vérifiez si vous restez admissible aux remboursements pour premiers acheteurs ou pour logements neufs avec cette structure.
4. Pour un bien locatif, demandez à un comptable comment déclarer la part de profit ou de loyer payée au financier.
5. Précisez dans le contrat qui paie les taxes foncières et scolaires, et selon quel calendrier.
6. Classez les relevés annuels et les actes publiés pour vos déclarations de revenus et une future revente.

Taxes de transaction selon la province pour un achat halal

Papiers fiscaux à conserver pour un financement halal

• Actes de vente, de bail ou de copropriété publiés au registre foncier
• État de compte des droits de mutation ou relevé de taxe de transfert payée
• Relevés annuels du fournisseur séparant capital et profit ou loyer
• Comptes de taxes foncières et, au Québec, de taxes scolaires
• Formulaires de remboursement de TPS ou TVH pour un logement neuf
• Baux signés et registre des loyers perçus pour un immeuble locatif

Mauvaises surprises fiscales dans une hypothèque halal

• Signer une offre d'achat sans avoir estimé les droits de mutation d'un montage à deux transferts, puis manquer de liquidités à la clôture.
• Supposer que le remboursement pour premier acheteur s'applique automatiquement alors que le titre initial est au nom du financier.
• Déduire la marge payée sur un immeuble locatif comme un intérêt ordinaire sans avis comptable sur la nature réelle du paiement.
• Oublier que les taxes foncières restent à la charge de l'occupant et laisser s'accumuler des arriérés auprès de la municipalité.
• Croire que les annonces fédérales de 2024 ont déjà réglé la fiscalité des hypothèques halal et planifier sur cette base.

Vos interrogations sur la fiscalité d'une hypothèque halal