Acheter un immeuble à revenus sans riba : structures, mise de fonds et rentabilité

Ce que recouvre l'immeuble à revenus en finance islamique

Un immeuble devient locatif dès que des logements sont loués à des tiers : duplex occupé par son propriétaire, triplex, quadruplex ou bloc de six appartements. Le contrat islamique change la forme du financement, mais les loyers doivent toujours couvrir paiements et entretien.

Du plex de deux à quatre logements au bloc de cinq unités et plus

Jusqu'à quatre logements, la plupart des financeurs, conventionnels ou halal, traitent le bien comme résidentiel. Dès cinq unités, le dossier passe souvent au volet commercial, centré sur le revenu net, comme pour l'immobilier commercial financé sans intérêt.

Habiter un des logements ou investir à distance : deux dossiers distincts

Si vous occupez un logement, les règles ressemblent à celles d'une résidence principale, comme pour un duplex financé selon la charia. Un investisseur non occupant est jugé plus risqué : apport plus important et marge de profit supérieure.

L'apport minimal attendu quand le propriétaire n'occupe pas l'immeuble

En financement conventionnel, un immeuble non occupé par son propriétaire exige au moins 20 % de mise de fonds, faute d'assurance hypothécaire de la SCHL. Les fournisseurs halal demandent souvent davantage; prévoyez aussi une réserve distincte de l'apport.

Quel contrat islamique convient à un bien qui produit des loyers

Les trois grandes structures existent : murabaha, ijara et moucharaka dégressive. Pour un bien locatif, la copropriété progressive domine, car elle distingue clairement la part du fournisseur, le loyer qui lui revient et les rachats de parts de l'investisseur.

Racheter la part du fournisseur grâce aux loyers encaissés

Dans la moucharaka dégressive, vous et le fournisseur achetez l'immeuble ensemble. Vous payez un loyer pour sa portion et rachetez peu à peu ses unités. Les loyers de vos locataires financent ces versements, mais la vacance reste votre risque.

Ijara et murabaha appliquées à un triplex ou un quadruplex

Avec l'ijara, le fournisseur détient le bien et vous le loue avec promesse de transfert; la sous-location des logements doit être autorisée par écrit. La murabaha fixe un prix majoré payable à tempérament, prévisible mais rigide en cas de revente anticipée.

L'activité d'un locataire commercial peut-elle poser problème ?

Pour des logements résidentiels, la question se pose rarement. Dans un immeuble mixte, louer le commerce du rez-de-chaussée à une activité clairement illicite, comme un débit d'alcool, pose problème selon de nombreux savants. Consultez un savant qualifié avant tout bail commercial.

Comment le fournisseur mesure la rentabilité de votre multilogement

L'analyse porte sur les loyers inscrits aux baux, l'inoccupation du quartier, les taxes municipales et scolaires, l'assurance, le chauffage et l'entretien. Le fournisseur vérifie que le revenu net couvre ses paiements avec une marge, selon son propre ratio de couverture.

Baux existants, hausses de loyer et tribunaux du logement

Les baux en cours vous suivent après l'achat. Au Québec, le Tribunal administratif du logement encadre les hausses; en Ontario, c'est la Commission de la location immobilière. Un loyer sous le marché ne se relève donc pas toujours rapidement.

Impôt sur les loyers et droits de mutation à anticiper

Les loyers nets sont imposables et se déclarent à l'Agence du revenu du Canada, généralement sur le formulaire T776. Faites confirmer par un comptable la déductibilité du montant versé au fournisseur. Voir aussi les taxes d'un achat immobilier halal.

Qui finance aujourd'hui les plex et multilogements sans intérêt

Tjara indique offrir du financement résidentiel et commercial dans toutes les provinces, depuis son siège de Mississauga. D'autres organismes spécialisés et certains fonds communautaires étudient les plex au cas par cas; tous n'acceptent pas les investisseurs non occupants.

Parcours d'achat d'un plex financé sans intérêt

1. Rassemblez les baux, les loyers et les dépenses réelles de l'immeuble visé afin d'estimer son revenu net avant de présenter une offre.
2. Demandez à deux ou trois fournisseurs halal s'ils acceptent les investisseurs non occupants et quel apport minimal ils exigent pour ce type d'immeuble.
3. Obtenez une préapprobation écrite précisant la structure retenue, ijara ou moucharaka, la durée et la méthode de calcul du loyer ou de la marge.
4. Déposez une offre conditionnelle au financement, à l'inspection et à la remise des baux signés ainsi que des relevés de dépenses du vendeur.
5. Faites inspecter la toiture, la plomberie, l'électricité et les entrées séparées, car chaque défaut réduit la valeur retenue par l'évaluateur.
6. Signez chez le notaire ou l'avocat, qui vérifie le titre, la répartition de propriété avec le fournisseur et la cession des baux en cours.
7. Ouvrez un compte bancaire réservé à l'immeuble pour encaisser les loyers et payer le fournisseur, ce qui simplifie la comptabilité et la déclaration fiscale.

Budget indicatif d'un immeuble à revenus financé de façon halal

Pièces à réunir pour financer un immeuble à revenus

• Baux signés de chaque logement et registre des loyers perçus
• Relevé des dépenses d'exploitation des deux dernières années fourni par le vendeur
• Comptes de taxes municipales et scolaires de l'immeuble
• Avis de cotisation et formulaires T776 si vous possédez déjà des biens locatifs
• Preuve de la mise de fonds et de la réserve de liquidités
• Talons de paie et T4, ou états financiers si vous êtes travailleur autonome
• Offre d'achat acceptée et certificat de localisation au Québec

Erreurs qui font échouer un projet locatif halal

• Surestimer les loyers en se fiant aux annonces du quartier plutôt qu'aux baux signés, alors que le fournisseur ne retiendra que des montants vérifiables.
• Oublier de budgéter la vacance, les loyers impayés et les grosses réparations, ce qui rend le ratio de couverture insuffisant dès la première année.
• Croire que l'apport réduit admis pour une résidence principale s'applique aussi à un immeuble acheté uniquement pour investir.
• Acheter un immeuble mixte sans vérifier l'activité du locataire commercial, puis découvrir que le fournisseur refuse ce revenu.
• Négliger les droits de mutation possibles lors du transfert de titre entre vous et le fournisseur à la fin du contrat.

Vos questions sur l'investissement locatif sans riba