Acheter un local, un entrepôt ou un immeuble mixte sans riba

Quels biens relèvent de l'immobilier commercial

On y range les commerces de détail, bureaux, entrepôts, bâtiments industriels et immeubles mixtes avec boutiques au rez-de-chaussée. Un immeuble locatif de cinq logements ou plus est aussi traité en général comme un dossier commercial par les financeurs canadiens.

Pourquoi les exigences dépassent celles d'une maison

Un local purement commercial ne bénéficie pas de l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL, et le financeur porte seul le risque. Il analyse donc les revenus du bien, la solidité des locataires, la durée des baux et la capacité de l'entreprise exploitante à payer.

Mise de fonds : prévoir une part importante du prix

En financement commercial conventionnel, une mise de fonds de l'ordre de 25 % à 35 % est courante (indicatif). Les financeurs halal demandent souvent autant, voire davantage pour un bien spécialisé. Cet apport peut venir de l'entreprise, des associés ou d'un investisseur partenaire.

Les activités des locataires doivent elles aussi être licites

Si l'immeuble accueille des locataires, le financeur examine leurs activités. Un bar, une boutique d'alcool ou une salle de jeux peut poser problème. Selon de nombreux savants, une part minime de revenus douteux se purifie par un don, mais chaque comité fixe sa propre limite.

Moucharaka dégressive pour un local occupé par l'entreprise

L'entreprise et le financeur achètent ensemble le bien, puis l'entreprise loue la part du financeur et la rachète progressivement. Le principe est celui de la moucharaka dégressive résidentielle, mais avec des baux commerciaux, des montants plus élevés et des garanties supplémentaires.

Ijara sur un immeuble acheté par le financeur

Le financeur acquiert l'immeuble et le loue à l'entreprise pour une durée fixée, avec promesse distincte de vente à la fin. Comme en ijara immobilière, le loyer peut être révisé selon une formule écrite, et les risques majeurs de propriété restent au financeur.

Murabaha immobilière : un prix fixe payé par versements

Le financeur achète le bien puis le revend aussitôt à l'entreprise avec une marge, payable sur plusieurs années. Le prix total est connu dès la signature. Cette formule implique deux transferts de propriété successifs, ce qui pèse sur les droits de mutation.

Séparer la société propriétaire de la société exploitante

Beaucoup d'entrepreneurs détiennent l'immeuble dans une société distincte qui le loue à l'entreprise d'exploitation. Cette séparation protège l'immeuble des risques commerciaux et facilite une vente future. Un avocat et un comptable vérifient l'effet fiscal et la compatibilité avec le contrat halal.

Droits de mutation et risque de double imposition

Les droits de mutation visent aussi les biens commerciaux en Ontario, au Québec et en Colombie-Britannique; l'Alberta perçoit plutôt des frais d'enregistrement. Si le financeur prend le titre puis le transfère, la taxe peut être due deux fois (voir fiscalité du financement halal).

TPS/TVH sur la vente d'un immeuble commercial

Contrairement à la plupart des maisons existantes, la vente d'un immeuble commercial est en principe taxable. Un acheteur inscrit déclare souvent lui-même la taxe et la récupère par crédit. Dans un montage avec revente par le financeur, un comptable doit vérifier chaque transfert.

Évaluation, inspection et rapport environnemental

Le financeur exige une évaluation par un évaluateur agréé et, pour un bâtiment industriel ou une ancienne station-service, souvent une évaluation environnementale de site de phase I. Une contamination découverte après l'achat peut coûter plus cher que l'immeuble lui-même.

Qui finance l'immobilier commercial halal au Canada

Tjara, basée à Mississauga, dit offrir du financement halal résidentiel et commercial dans toutes les provinces, avec un comité consultatif éthique et charia. Des coopératives et des groupes d'investisseurs privés montent aussi des moucharakas pour des locaux ou des immeubles mixtes.

Étapes pour acheter un bien commercial avec un financement halal

1. Définir l'usage du bien, le budget total et la structure de détention avec un comptable avant de chercher un immeuble.
2. Vérifier les activités des locataires existants et les baux en cours pour écarter tout revenu jugé illicite.
3. Obtenir une approbation de principe d'un financeur halal commercial en présentant les états financiers et la mise de fonds.
4. Signer une offre d'achat conditionnelle au financement, à l'inspection, à l'évaluation et au rapport environnemental.
5. Faire analyser par un avocat ou un notaire le montage choisi, le transfert de titre et les droits de mutation.
6. Signer les contrats de moucharaka, d'ijara ou de murabaha, puis inscrire les droits du financeur au registre foncier.

Coûts d'acquisition d'un immeuble commercial financé sans intérêt

Documents exigés pour financer un immeuble commercial

• Offre d'achat acceptée et fiche descriptive du bien
• Baux en vigueur et liste des locataires avec leurs loyers
• États financiers de l'immeuble et de l'entreprise exploitante
• Statuts de la société acheteuse et registre des actionnaires
• Preuve de la mise de fonds et de sa provenance
• Rapport d'évaluation et rapport d'inspection du bâtiment
• Évaluation environnementale de site, si exigée
• Certificat de localisation au Québec ou arpentage ailleurs

Erreurs à éviter avant d'acheter un local commercial en halal

• Signer une offre ferme sans condition de financement, alors que l'approbation commerciale halal prend souvent plus de temps.
• Ignorer les activités d'un locataire existant dont le bail ne peut pas être résilié avant plusieurs années.
• Sous-estimer les droits de mutation quand le financeur prend le titre avant de le transférer à l'entreprise.
• Négliger le rapport environnemental pour un ancien garage ou un site industriel, et hériter d'une décontamination coûteuse.
• Acheter l'immeuble au nom personnel sans avis comptable, au détriment de la protection et de la fiscalité.

Questions sur l'achat d'un local commercial sans riba