Duplex habité par l'acheteur : financer deux logements sans riba

Duplex occupé par l'acheteur ou immeuble de placement

Les financiers distinguent nettement le duplex dont l'acheteur habite un logement de l'immeuble entièrement loué; le premier est traité comme une résidence, avec une mise de fonds plus faible, tandis que le second relève d'un financement d'immeuble locatif.

Mise de fonds minimale pour deux logements

Pour un financement conventionnel assuré, les règles de la SCHL permettent une mise de fonds de 5 % sur les premiers 500 000 $ pour un immeuble d'un ou deux logements occupé par le propriétaire; de nombreux fournisseurs halal exigent toutefois un apport plus élevé.

Part du loyer retenue dans le calcul de capacité

Le loyer du second logement aide à se qualifier, mais rarement en totalité : certains financiers en ajoutent une partie au revenu, d'autres le soustraient des dépenses de l'immeuble; un bail signé et des preuves de paiement pèsent plus qu'une estimation du marché.

Logement vacant au moment de l'achat

Si l'autre logement est vide, le financier se fie souvent à l'évaluateur pour estimer un loyer raisonnable et peut n'en retenir qu'une faible proportion; l'acheteur doit donc pouvoir assumer seul les paiements pendant la recherche d'un locataire fiable.

Percevoir des loyers sous chaque contrat islamique

En murabaha, l'acheteur devient propriétaire et perçoit directement les loyers; en ijara, le fournisseur détient le titre, et le contrat doit autoriser expressément la sous-location du second logement, faute de quoi le bail consenti au locataire pose problème.

Moucharaka dégressive : à qui revient le loyer du locataire ?

Dans une copropriété islamique, les revenus d'un bien commun reviennent, selon de nombreux savants, aux partenaires au prorata de leurs parts, sauf accord différent; le contrat doit préciser comment le loyer du locataire s'impute sur le loyer versé au fournisseur.

Locataire en place et bail transféré avec l'immeuble

Au Québec comme en Ontario, la vente ne met pas fin au bail du locataire existant; le nouvel acheteur reprend le loyer convenu et les règles encadrant la reprise de logement, qu'il doit connaître avant de compter sur une hausse rapide du revenu.

Tribunaux du logement et encadrement des hausses

Au Québec, le Tribunal administratif du logement encadre les augmentations et la reprise de logement; en Ontario, la Commission de la location immobilière joue un rôle comparable; ces règles limitent les revenus futurs et doivent entrer dans le plan de financement.

Assurance de propriétaire occupant pour deux logements

Une police de propriétaire occupant d'un duplex couvre le bâtiment, le logement habité et la responsabilité envers le locataire; plusieurs financiers exigent d'y être désignés, et certains acheteurs privilégient une solution takaful lorsqu'elle est offerte dans leur province.

Inspecter les deux logements et leurs installations

Compteurs électriques distincts, chauffage, issues de secours et insonorisation influencent à la fois le loyer réaliste et la valeur retenue; une inspection couvrant les deux logements évite de découvrir après la clôture des travaux de mise aux normes coûteux.

Droits de mutation et risque de double transfert

Le duplex supporte les mêmes droits de mutation qu'une maison, calculés sur le prix total; si la structure prévoit que le fournisseur achète puis transfère le titre, il faut demander comment il évite un second paiement de cette taxe.

Plex montréalais et conseils avant l'offre

Les duplex et triplex sont très présents dans les quartiers centraux de Montréal, où l'acheteur qui cherche un financement halal à Montréal habite souvent un logement et loue l'autre; notaire, comptable et savant qualifié complètent alors utilement l'analyse.

Démarche pour acheter un duplex avec un financement halal

1. Décider quel logement sera habité et vérifier que le fournisseur halal finance les duplex occupés par le propriétaire.
2. Obtenir du vendeur les baux en vigueur, les preuves de paiement des loyers et l'historique des dépenses de l'immeuble.
3. Demander une préapprobation en indiquant le loyer du second logement et la part que le fournisseur accepte de retenir.
4. Faire inspecter les deux logements et faire évaluer l'immeuble en tenant compte de son revenu locatif.
5. Confirmer par écrit que le contrat islamique autorise la location du second logement et précise à qui revient le loyer.
6. Faire relire l'offre, les baux transférés et le contrat de financement par un notaire ou un avocat avant la clôture.

Revenus et dépenses d'un duplex financé sans intérêt

Pièces à réunir pour financer un duplex

• Offre d'achat acceptée mentionnant les deux logements
• Baux en vigueur et preuves de paiement des loyers des derniers mois
• Comptes de taxes foncières et factures d'énergie de l'immeuble
• Avis de cotisation, T4 et talons de paie de l'acheteur
• Preuve de la mise de fonds et de son origine
• Certificat de localisation au Québec ou plan d'arpentage selon la province
• Rapport d'inspection couvrant les deux logements

Faux pas fréquents des acheteurs de duplex halal

• Compter sur la totalité du loyer du locataire pour se qualifier, alors que le fournisseur n'en retient souvent qu'une partie dans ses ratios.
• Prévoir une forte hausse de loyer après l'achat sans connaître les règles du tribunal du logement de sa province, qui encadrent les augmentations.
• Signer une ijara qui interdit la sous-location tout en gardant un locataire en place, ce qui met l'acheteur en contradiction avec son contrat.
• Conserver une police d'assurance de maison unifamiliale au lieu d'une couverture adaptée, au risque d'un refus de réclamation lié au logement loué.
• Oublier de déclarer les revenus de location au fisc, ce qui fausse les avis de cotisation futurs et complique un renouvellement ou un refinancement.

Duplex et finance islamique : questions des acheteurs