Passer d'une hypothèque à intérêt à une structure halal, ou libérer son avoir propre

Les deux situations couvertes par un refinancement halal

Le premier cas est celui du propriétaire qui détient déjà une hypothèque conventionnelle et souhaite en sortir. Le second concerne celui qui a un financement halal et veut en modifier la durée, retirer une partie de son avoir propre ou financer un projet.

Quitter une hypothèque à intérêt pour des raisons religieuses

Beaucoup d'acheteurs ont signé une hypothèque classique faute d'offre halal disponible au moment de l'achat. Selon de nombreux savants, sortir du riba lié aux prêts dès que possible est souhaitable. Un savant qualifié peut vous conseiller sur le calendrier.

Changer au renouvellement plutôt qu'en cours de terme

Le moment le plus économique est l'échéance du terme, lorsque le prêteur actuel ne peut plus exiger de pénalité. Commencez les démarches plusieurs mois avant, comme expliqué dans notre guide sur le renouvellement d'un financement halal.

La pénalité de remboursement anticipé à chiffrer

En cours de terme fermé, le prêteur facture généralement trois mois d'intérêts ou, pour un taux fixe, le différentiel de taux d'intérêt s'il est plus élevé. Ce montant peut être important; demandez un relevé écrit de la pénalité avant toute décision.

Comment le fournisseur halal reprend votre solde

Dans une moucharaka, le fournisseur achète une part de la maison égale au solde à rembourser, et ce prix sert à libérer l'hypothèque existante. Vous restez copropriétaire de la portion correspondant à votre avoir propre et payez un loyer sur la part du fournisseur.

Transfert du titre en ijara ou en murabaha

Avec une ijara, le fournisseur devient propriétaire enregistré et vous loue la maison jusqu'au rachat final. En murabaha, l'opération est plus délicate, puisque vous possédez déjà le bien. La structure choisie détermine l'inscription au registre foncier et les frais.

Titre transféré au fournisseur : attention aux droits de mutation au refinancement

Lorsque le titre passe au fournisseur puis vous revient à la fin, chaque transfert peut entraîner des droits de mutation selon la province. Certaines structures conservent votre nom sur le titre pour l'éviter. Faites vérifier ce point par votre notaire ou avocat.

Vente puis rachat immédiat : une structure à examiner

Une vente fictive suivie d'un rachat immédiat à un prix plus élevé, appelée bay' al-'inah, est critiquée par de nombreux savants comme un contournement du riba. Demandez au fournisseur quel comité charia a approuvé la structure et sur quel actif elle repose.

La limite de 80 % de la valeur de la maison

Au Canada, les prêteurs réglementés ne peuvent pas refinancer au-delà de 80 % de la valeur estimée, et l'assurance de la SCHL n'est généralement pas offerte pour un refinancement. Les fournisseurs halal appliquent souvent une limite égale ou plus prudente, fixée après évaluation.

Retirer de l'avoir pour des travaux ou un projet

Le fournisseur peut augmenter sa part au-delà du solde existant et vous verser la différence. Cet argent doit idéalement financer un besoin réel, comme une rénovation ou un apport d'entreprise. Rembourser des dettes à intérêt peut aussi être un motif accepté.

Revenus, dossier de crédit et capacité de paiement

Le fournisseur reprend toute l'analyse : revenus, dettes, historique de paiement de l'hypothèque actuelle et état de la propriété. Un historique sans retard aide beaucoup. Consultez notre page sur la cote de crédit pour une hypothèque halal pour préparer ce volet.

Un marché encore restreint mais suivi par Ottawa

Dans son budget 2024, Ottawa disait étudier de nouvelles façons d'ouvrir l'accès à des produits alternatifs comme les hypothèques halal; l'offre de refinancement reste pourtant limitée. Tjara, EQRAZ et la Canadian Halal Financial Corporation figurent parmi les acteurs à interroger sur leurs conditions.

Feuille de route pour convertir son hypothèque en financement halal

1. Repérez la date d'échéance de votre terme actuel et demandez à votre prêteur un relevé écrit du solde et de la pénalité éventuelle.
2. Contactez plusieurs fournisseurs halal pour savoir s'ils refinancent une hypothèque existante et sous quelle structure contractuelle.
3. Faites évaluer la maison afin de connaître le montant maximal que le fournisseur peut reprendre, généralement plafonné à 80 % de la valeur.
4. Demandez à votre notaire ou avocat de comparer les droits de mutation, frais de quittance et frais d'enregistrement selon la structure proposée.
5. Faites valider le contrat par un savant qualifié ou vérifiez l'approbation du comité charia du fournisseur.
6. Signez l'acte : le fournisseur verse les fonds au prêteur actuel, l'hypothèque est radiée et le nouveau contrat entre en vigueur.

Frais d'un refinancement vers une structure islamique

Pièces à fournir pour refinancer de façon halal

• Dernier relevé hypothécaire et relevé de pénalité du prêteur actuel
• Acte de propriété et certificat de localisation au Québec
• Compte de taxes foncières et preuve d'assurance habitation
• Avis de cotisation des deux dernières années, T4 et talons de paie
• Relevés des autres dettes si vous souhaitez les rembourser
• Soumissions de travaux si le retrait d'avoir sert à rénover

Faux pas lors d'un refinancement islamique

• Rompre l'hypothèque en plein terme sans avoir chiffré la pénalité, qui peut effacer une bonne partie de l'avantage recherché.
• Négliger les droits de mutation liés au transfert du titre au fournisseur, puis découvrir la facture chez le notaire.
• Accepter une vente et un rachat immédiat sans actif réel ni approbation charia claire, ce que beaucoup de savants rejettent.
• Retirer le maximum d'avoir propre sans projet précis, ce qui alourdit les loyers pendant des années.
• Attendre la dernière semaine du terme pour commencer, alors que l'évaluation et l'approbation prennent souvent plusieurs semaines.

Ce que demandent les propriétaires qui veulent se refinancer sans riba